ריבית משכנתא

ריבית משכנתא היא המחיר שמשלם הלווה לבנק עבור קבלת ההלוואה לרכישת נכס. גובה הריבית מושפע מסוג מסלול המשכנתא, כמו ריבית פריים, ריבית קבועה או ריבית משתנה, וכן מתנאי השוק, תקופת ההלוואה, שיעור המימון והנתונים הפיננסיים של הלווה. הריביות עשויות להשתנות בין בנק לבנק ובין מסלול למסלול, ולכן חשוב להשוות הצעות ולעקוב אחר נתוני הריבית המתפרסמים על ידי בנק ישראל.

במאמר זה נעשה סדר בעולם ריביות המשכנתא: נבין כיצד נקבעת הריבית, מהם ההבדלים בין המסלולים ואילו גורמים משפיעים על התנאים שהבנק מציע. נלמד כיצד להשוות בין הצעות של בנקים, לחשב את השפעת הריבית על ההחזר החודשי ועל העלות הכוללת, ולנסות להשיג תנאים טובים יותר. בנוסף, נבחן מתי כדאי לשקול מיחזור משכנתא ואיך להימנע מטעויות נפוצות. המטרה במאמר היא להעניק כלים מעשיים לבחירת משכנתא משתלמת, לניהול משא ומתן מול הבנקים ולקבלת ההחלטה הנכונה.

תוכן עניינים:

• כמה ריבית משלמים על משכנתא
• מסלולי משכנתא עיקריים
• טבלת ריביות משכנתא
• ריביות משכנתא ממוצעות
• ריביות משכנתא מומלצות
• מה משפיע על גובה ריבית המשכנתא?
• השוואת ריבית משכנתא
• מכרז ריביות
• מתי כדאי למחזר משכנתא?
• שאלות ותשובות על ריבית משכנתא

כמה ריבית משלמים על משכנתא

ההחלטה על רכישת דירה טומנת בחובה צורך בתכנון כלכלי מוקפד וחכם, אשר מביא בחשבון מגוון של משתנים, בהווה ובעתיד. לעסקת הרכישה עלויות נלוות שאינן מבוטלות, ביניהן עלויות שיפוץ והתאמת הנכס, מיסוי, ליווי משפטי ותיווך. לצד העלויות הללו, העלות הגבוהה והמשמעותית ביותר המתווספת למחיר הנכס היא ריבית על משכנתא, שעשויה לעלות על מחירו ואף יותר.

ניתן להעריך מה הריבית על משכנתא באמצעות הריבית הממוצעת על משכנתאות אשר מתפרסמת מדי חודש באתר בנק ישראל ובערוצים הכלכליים, אולם חשוב להבין שגובה הריבית משתנה בין המסלולים, ונקבע על ידי הבנק בהתאמה פרטנית לכל לווה.

מסלול המשכנתא הנבחר אינו מייצג רק את הריבית, אלא משפיע בעיקרו על יציבות המשכנתא ורמת הסיכון שנוטלים הלווים לעלייה בגובה ההחזר החודשי. על מנת לבנות את הלוואת המשכנתא בצורה נכונה, פעולת חישוב ריבית משכנתא תהיה שניה לבחירה ולשילוב בין מסלולי הריבית השונים.

מסלולי משכנתא עיקריים

קיימים מספר מסלולי משכנתא, הנבדלים באופן קביעת הריבית, בהצמדה למדד או למט"ח וברמת הוודאות של ההחזר:

משכנתא בריבית פריים

הריבית מבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%, ובהתאם למרווח שנקבע מול הבנק. הקרן אינה צמודה למדד והמסלול מאפשר בדרך כלל פירעון מוקדם ללא עמלת היוון, אך ההחזר החודשי עשוי לעלות או לרדת בהתאם לשינויים בריבית.

ריבית קבועה לא צמודה

הריבית וההחזר נקבעים מראש ואינם מושפעים מהמדד או משינויי ריבית. המסלול מספק ודאות גבוהה, אך הריבית ההתחלתית עשויה להיות גבוהה יותר ובפירעון מוקדם עלולה לחול עמלת היוון.

ריבית קבועה צמודה למדד

הריבית נשארת קבועה, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. הריבית ההתחלתית עשויה להיות נמוכה יחסית, אך עליית המדד יכולה להגדיל את יתרת החוב ואת ההחזר החודשי.

ריבית משתנה לא צמודה

הריבית מתעדכנת במועדים שנקבעו מראש בהתאם לעוגן, בעוד הקרן אינה צמודה למדד. המסלול מפחית את החשיפה לאינפלציה, אך שינוי בריבית בנקודת העדכון עשוי להעלות את ההחזר.

ריבית משתנה צמודה למדד

גם הריבית עשויה להשתנות בנקודות שנקבעו מראש וגם הקרן צמודה למדד. הריבית ההתחלתית עשויה להיות נמוכה יותר, אך המסלול כולל חשיפה הן לעליית המדד והן לעליית הריבית.

משכנתא צמודת מט"ח

הקרן צמודה בדרך כלל לדולר או לאירו והריבית עשויה להשתנות בהתאם לעוגן שנקבע. המסלול מתאים בעיקר למי שהכנסתו במטבע שאליו צמודה ההלוואה, אך שינוי בשער המטבע או בריבית עלול להשפיע משמעותית על יתרת החוב וההחזר.

טבלת ריביות משכנתא

כיצד נקבעת הריבית במסלול ריבית משתנה?

במסלול משכנתא בריבית משתנה הריבית נקבעת על בסיס עוגן אובייקטיבי וחיצוני לבנק, בתוספת או בהפחתת מרווח שנקבע בהסכם המשכנתא. העוגן משתנה בהתאם לסוג המסלול ויכול להתבסס, על תשואות אג"ח ממשלתיות, כאשר במועדי העדכון שנקבעו מראש נבחן מחדש ערכו ובהתאם מתעדכנת הריבית.

עוגן הריבית יכול להשתנות בין מסלולים ובין בנקים. בחלק מהמסלולים העוגן מבוסס על תשואות אג"ח ממשלתיות, בחלקם על עוגן מק"מ, ובמסלולי מט"ח עשויים להופיע עוגנים בינלאומיים כגון SOFR בדולר או יוריבור באירו. לכן, בעת בחירת מסלול בריבית משתנה חשוב לבדוק לא רק את שיעור הריבית ביום קבלת ההצעה, אלא גם מהו העוגן, היכן הוא מתפרסם, באיזו תדירות הוא מתעדכן ומה המרווח שנקבע ביחס אליו.

המרווח, לעומת זאת, הוא התוספת או ההפחתה ביחס לעוגן שסוכמה עם הבנק בעת נטילת המשכנתא, והוא בדרך כלל נשאר קבוע לאורך חיי המסלול.

לדוגמא: במועד העדכון עומד העוגן על 3% ובהסכם נקבע מרווח של 0.5%+, הריבית לתקופה הבאה תהיה 3.5%.

בהשוואת מסלולי ריבית משתנה חשוב לבדוק לא רק את שיעור הריבית ההתחלתי, אלא גם מהו העוגן, מהו המרווח ובאילו מועדים צפויה הריבית להתעדכן.

ריביות משכנתא ממוצעות

בחינת ריביות משכנתא ממוצעות לאורך זמן מאפשרת להבין האם הריבית המוצעת כיום גבוהה או נמוכה ביחס לשנים האחרונות. על פי נתוני בנק ישראל, ריבית משכנתא ממוצעת 2025 במסלול השקלי הלא צמוד עמדה בחישוב ממוצע של הנתונים החודשיים על כ-4.99%. הנתונים מצביעים על ירידה ביחס לממוצע ריביות המשכנתא בשלוש השנים הקודמות, אולם חשוב לזכור כי ריבית ממוצעת משכנתא היא נתון ייחוס בלבד, והריבית בפועל נקבעת בהתאם לתקופת ההלוואה, שיעור המימון, מסלול הריבית ומאפייני הלווה.

ההשוואה מלמדת כי ריביות המשכנתא היום נמוכות במידה מסוימת מהממוצע שנרשם בשנים 2023-2025. יחד עם זאת, כאשר בוחנים מה הריבית הממוצעת למשכנתא, חשוב להבחין בין הממוצע הכללי לבין הריבית לפי תקופת הפירעון. גם בתוך אותו חודש קיימים פערים בין ריביות משכנתא ממוצעות לתקופות שונות, ולכן אין לראות בסכום המוצג ריבית אחידה שכל לווה יכול לקבל. לצורך השוואת ריביות משכנתא יש לבחון את ההצעה הפרטנית מול הנתונים המתאימים למסלול ולתקופת ההלוואה.

ריביות משכנתא מומלצות

ריבית על משכנתאות אינה מוצעת כמוצר מדף, ומדובר בתמהיל בהתאמה אישית הנבנה על ידי יועץ משכנתאות לטובת הלקוח, או כזה המוצע על ידי הבנק עצמו. השוואת ריביות משכנתא מגיעה לאחר בחירה והתאמה של מסלולים, בניית תמהיל והבנת המשמעויות לטווח הארוך.

ריבית על משכנתאות בנק ישראל

בנק ישראל אינו קובע תמהיל משכנתא אחיד ואינו מחייב את הבנקים להעניק את אותה הריבית לכלל הלווים מתוך הבנה מדובר למעשה בתמחור של סיכונים המשתנים בין לקוחות. יחד עם זאת, בנק ישראל פועל להגן על הלווים, באמצעות הגבלה של מידת החשיפה של הלווים לשינויים בריבית. בהתאם להוראות הפיקוח על הבנקים:

· לפחות שליש מסכום המשכנתא צריך להינתן בריבית קבועה, בעוד שעד שני שלישים יכולים להינתן בריבית משתנה.
· המגבלה שהייתה נהוגה בעבר על רכיב הפריים בוטלה, ולכן ניתן כיום לשלב בתמהיל גם רכיב פריים בשיעור של עד שני שלישים מסכום ההלוואה, בכפוף למגבלת הריבית המשתנה הכוללת.
· במסגרת האישור העקרוני הבנקים נדרשים להציג שלושה סלים אחידים שנקבעו על ידי בנק ישראל, במטרה לאפשר ללווים להשוות בצורה פשוטה יותר בין הצעות המשכנתא של הבנקים השונים.

ריבית משכנתא לזכאים

ריבית הלוואת זכאות למשכנתא היא ריבית מסובסדת הניתנת במסגרת "הלוואת זכאות" של משרד הבינוי והשיכון. ההלוואה מיועדת ללווים העומדים בתנאים שקבעה המדינה ומחזיקים בתעודת זכאות. ריבית זכאות משכנתא אינה נקבעת במשא ומתן מול הבנק, כי אם מחושבת באופן הבא:

גובה ריבית זכאות משרד השיכון יהיה הנמוך מבין שתי האפשרויות:

· 3% ריבית לשנה.
· 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על ריבית קבועה צמודה למדד, בהתאם לתקופת ההלוואה.

דוגמאות:

1. כאשר הריבית הממוצעת עומדת על 3.3%, ריבית הזכאות תהיה 2.8%.
2. כאשר הריבית הממוצעת עומדת על 4.2%, הפחתה של 0.5% משמעותה 3.7%, אך בשל התקרה שנקבעה, הריבית תעמוד על 3% בלבד.

ריבית זכאות למשכנתא אינה חלה על כל המשכנתא, אלא מוגבלת לסכום אשר נקבע על פי הקריטריונים ושיטת הניקוד של משרד הבינוי והשיכון. את יתרת הסכום הנדרש לרכישת הדירה נוטלים בדרך כלל במסגרת משכנתא בנקאית במסלולים השונים ללא הנחת זכאות.

ריבית משכנתא מחיר למשתכן

רוכשי דירה במסגרת מחיר למשתכן או תוכניות ממשלתיות אחרות לדירה במחיר מופחת אינם מקבלים באופן אוטומטי ריבית משכנתא נמוכה יותר. הריבית נקבעת על ידי הבנק בדומה למשכנתא רגילה, בהתאם למסלולים שנבחרו, תקופת ההלוואה, שיעור המימון, הכנסות הלווים, יכולת ההחזר ונתוני האשראי שלהם.

ההטבה המשמעותית במשכנתא של מחיר למשתכן מצויה בשיעור המימון. בדירה הנרכשת במחיר מופחת, הבנק רשאי במקרים המתאימים לחשב את שיעור המימון לפי שווי הדירה שנקבע בהערכת שמאי ולא רק לפי המחיר המוזל ששילם הרוכש. כתוצאה מכך, סכום המשכנתא עשוי בפועל לייצג יותר מ-75% ממחיר הרכישה ששולם לקבלן, בכפוף למגבלות בנק ישראל ולשיקול הדעת של הבנק.

ההטבה לרוכש היא מינוף גבוהה יותר והון עצמי נמוך יותר משמעותית.

משכנתא לכל מטרה ריביות

משכנתא לכל מטרה היא הלוואה שאינה מיועדת לצורך רכישת הנכס, אולם הנכס משמש בטוחה להלוואה. ריבית של משכנתא לכל מטרה צפויה להיות גבוהה יותר מזו המוצעת במשכנתא שנלקחת לצורך רכישת דירת מגורים, משום שמבחינת הבנק מדובר באשראי בעל מאפייני סיכון שונים. גם בתוך משכנתא לכל מטרה ניתן לבחור בין מסלולים שונים, ביניהם: ריבית פריים משכנתא, ריבית קבועה לא צמודה, ריבית משתנה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה. אחד הגורמים המשפיעים על גובה הריבית בהלוואות משכנתא בכלל ומשכנתא לכל מטרה בפרט, הוא שיעור המימון: גובה ההלוואה ביחס לשווי הנכס המשועבד כנגדה.

אחוז מימון מקסימלי לפי סוג משכנתא:

· משכנתא לדיור: עד 75% משווי הנכס.
· משכנתא למשפרי דיור: עד 70% משווי הנכס.
· משכנתא לכל מטרה: עד 50% משווי הנכס.

ריבית משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה היא משכנתא חוץ בנקאית המוצעת על ידי חלק מחברות הביטוח, ללווים מגיל 60 ואילך אשר בבעלותם דירת מגורים/נכס נדל"ן. משכנתא זו מאפשרת נטילת הלוואה לכל מטרה, כנגד שעבוד הנכס כבטוחה. שיעור המימון במשכנתא הפוכה נקבע בעיקר בהתאם לגיל הלווים ולשווי הנכס, וככל שגיל הלווה עולה ניתן בדרך כלל לקבל אחוז מימון גבוה יותר. בהתאם לתנאי הגופים המלווים, שיעור המימון עשוי לנוע בטווח של כ-15% ועד 60% משווי הנכס, כאשר השווי לצורך קביעת סכום ההלוואה נקבע באמצעות הערכת שמאי.

תנאי ההחזר במשכנתא הפוכה מוצעים בשני מודלים עיקריים:

1. משכנתא הפוכה ללא החזר חודשי קבוע- סכום הקרן והריבית המצטברת ישולמו במועד הפירעון, עם פטירת הלווים או לחילופין בעת מכירת הנכס על ידם.
2. משכנתא הפוכה עם החזר חודשי קבוע בסך הריבית בלבד, כאשר סכום הקרן צפוי להיות משולם במועד סילוק ההלוואה על ידי הלווים או יורשיהם.

ריבית על משכנתא הפוכה היא ריבית משכנתא חוץ בנקאית, אשר נחשבת לגבוהה ביחס לריביות המשכנתא הממוצעות בשוק, אולם התכנית מספקת מענה ללווים בגיל הזהב המעוניינים לסייע לילדיהם ו/או להבטיח את איכות חייהם בשנות הזהב, כנגד הנכס שברשותם.

מה משפיע על גובה ריבית המשכנתא?

בבחינה של ריביות משכנתא עדכניות ניתן לראות פערים בין הריבית הממוצעת המתפרסמת במשק לבין הריבית שמקבלים לווים שונים בפועל. הסיבה לכך היא שהבנק מתמחר כל משכנתא בהתאם למאפייני העסקה והסיכון שהוא מייחס לה.

השפעת יחס החזר-הכנסות על ריבית משכנתא

בין הגורמים המשפיעים על אחוז ריבית משכנתא ניתן למנות את שיעור המימון ביחס לשווי הנכס, גובה ויציבות ההכנסה, שיעור ההחזר מההכנסה, נתוני האשראי של הלווים, תקופת המשכנתא, סוג הנכס והרכב המסלולים. גם יכולת ניהול המשא ומתן והשוואת הצעות בין מספר בנקים עשויות להשפיע על התנאים שיקבלו הלווים.

אחד הנתונים שחשוב להביא בחשבון הוא יחס ההחזר החודשי אל מול ההכנסות הקבועות. ככל שההחזר החודשי תופס נתח גדול יותר מההכנסה הפנויה, הסיכון מבחינת הבנק גדל, מה שצפוי להיות מגולם בגובה הריבית. בנק ישראל מדגיש כי הלוואה שבה שיעור ההחזר עולה על 40% מההכנסה נחשבת להלוואה בסיכון גבוה, ועלותה ללווה עשויה להיות גבוהה יותר.

ריביות משכנתא לפי אחוזי מימון

שיעור המימון LTV מבטא את היחס שבין סכום המשכנתא לבין שווי הדירה. דוגמא: רכישת דירה בשווי 2,000,000 ש"ח באמצעות משכנתא של 1,000,000 ש"ח משקפת שיעור מימון בסך 50%.

ככל ששיעור המימון גבוה יותר, הבנק נוטל על עצמו סיכון גדול יותר במקרה שבו הלווה לא יעמוד בהחזרים והנכס יידרש לשמש לפירעון החוב. מסיבה זו, ריביות משכנתא לפי אחוזי מימון עשויות להיות שונות גם כאשר סכום המשכנתא ותקופת ההחזר דומים.

חשוב להבחין בין מגבלת המימון לבין תמחור הריבית. העובדה שלווה רשאי לקבל מימון בשיעור מסוים אינה מחייבת את הבנק להציע לו ריבית מסוימת, והצעת הריבית תושפע ממכלול נתוני העסקה והלווה.

דוגמא:

שני זוגות מבקשים משכנתא בסך מיליון ש"ח.

הזוג הראשון רוכש דירה בשווי 2 מיליון ש"ח ולכן שיעור המימון שלו הוא 50%.

הזוג השני רוכש דירה בשווי 1.4 מיליון ש"ח ולכן שיעור המימון שלו הוא כ-71%.

למרות שסכום המשכנתא זהה, מבחינת הבנק מדובר בשתי עסקאות בעלות רמת סיכון שונה. שיעור המימון הגבוה יותר עשוי להתבטא בתמחור גבוה יותר של האשראי ובריבית שתוצע ללווים.

דירוג אשראי

דירוג האשראי הוא אחד הפרמטרים שהבנק בוחן במסגרת הערכת הסיכון ויכולת ההחזר של מבקש המשכנתא. הדירוג מבוסס על נתוני האשראי והיסטוריית ההתנהלות הפיננסית של הלווה, ובהם עמידה בהחזרי הלוואות, פיגורים בתשלומים, המחאות והוראות קבע שחזרו והתחייבויות קיימות.

המונח BDI שלילי עדיין נפוץ בשיח, אך כיום נהוג להתייחס גם לדירוג אשראי, חיווי אשראי ולמידע המופיע במערכת נתוני האשראי של בנק ישראל. נתונים שליליים בדוח ריכוז הנתונים עלולים להשפיע על אישור המשכנתא, על שיעור הריבית שיוצע ללווה ועל תנאי המימון.

לווים בעלי דירוג אשראי נמוך או היסטוריית אשראי בעייתית, שבבעלותם נכס היכול לשמש כבטוחה, עשויים במקרים מסוימים לבחון משכנתא חוץ בנקאית. מימון כזה ניתן באמצעות גופים מורשים, אך בשל רמת הסיכון הגבוהה יותר, הריבית ותנאי ההלוואה עשויים להיות יקרים יותר בהשוואה למשכנתא בנקאית.

ריבית בנק ישראל

ריבית בנק ישראל היא הריבית המוניטרית שנקבעת על ידי וועדה של בנק ישראל, ומהווה את אחד הכלים המרכזיים לניהול המדיניות הכלכלית ולשמירה על יציבות המחירים במשק. הריבית משמשת בסיס למגוון ריביות במשק ומשפיעה על עלויות האשראי של משקי הבית והעסקים.

עדכון הריבית מתבצע ב-8 מועדים מדי שנה, אשר נקבעים ומפורסמים מראש לציבור. בכל אחד מהמועדים עשויה הוועדה להעלות את הריבית, להפחית אותה או להותיר אותה ללא שינוי.

ההשפעה הישירה והמהירה ביותר של ריבית בנק ישראל על ריביות משכנתא ניכרת במסלול הפריים. ריבית הפריים מוגדרת כריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%.

דוגמא: כאשר ריבית בנק ישראל עומדת על 3.5%, ריבית הפריים תעמוד על 5%. אם הבנק העניק ללווה משכנתא בריבית של P-0.7% (פריים מינוס 0.7%) הריבית בפועל במסלול הפריים תעמוד על 4.3%. העלאה או הפחתה של ריבית בנק ישראל תשפיע באופן מידי וישיר על ההחזר החודשי במסלול זה.

שינוי ריבית בנק ישראל אינו משנה באופן ישיר ומיידי את כל מסלולי המשכנתא ובכל הנוגע למשכנתאות קיימות משפיע בעיקר על מסלול ריבית פריים, וכן במסלולים בריבית משתנה שאינם פריים, בהם השינוי מתבצע בנקודות העדכון בהתאם לעוגן שנקבע בהסכם.

ריבית בנק ישראל משמשת גם לצורך חישוב רכיב הפרשי הריבית בעמלת הפירעון המוקדם. מה שהופך אותה לרלוונטית גם כאשר בוחנים מחזור או פירעון של משכנתא קיימת.

סביבת הריבית במשק משפיעה על עלויות גיוס הכסף ועל תשואות איגרות החוב, ולכן החלטות הריבית עשויות להשפיע בעקיפין גם על התמחור של משכנתאות חדשות במסלולים קבועים ומשתנים.

השוואת ריבית משכנתא

השוואת ריביות משכנתא אינה מסתכמת בשאלה איזה בנק הציע את אחוז הריבית הנמוך ביותר. כדי שההשוואה תהיה נכונה, יש להשוות הצעות המבוססות ככל האפשר על אותו סכום, אותה תקופת החזר ואותו תמהיל מסלולים. בהשוואת ריביות משכנתא נהוג לעיתים להתייחס גם לנקודות בסיס. נקודת בסיס אחת שווה ל-0.01%, ולכן פער של 0.25% בין שתי הצעות משכנתא הוא למעשה פער של 25 נקודות בסיס. גם פער שנראה קטן יחסית יכול להפוך לאורך השנים לסכום משמעותי, בעיקר כאשר מדובר במשכנתא גבוהה ובתקופת החזר ארוכה.

הצעה הכוללת שיעור גבוה של ריבית קבועה לא צמודה אינה ניתנת להשוואה ישירה להצעה המבוססת ברובה על מסלול פריים או על ריבית משתנה צמודה למדד. הריבית הראשונית עשויה להיות נמוכה יותר במסלול אחד, אולם הסיכון לשינוי ההחזר והעלות המצטברת עשויים להיות שונים לחלוטין.

דוגמא: בנק אחד מציע מסלול בריבית קבועה לא צמודה של 4.8%, ואילו בנק אחר מציע מסלול בריבית משתנה של 4.3%. על פניו ההצעה השנייה נראית זולה יותר, אולם הפער של 0.5% אינו מספיק כדי לקבוע איזו משכנתא עדיפה. במסלול המשתנה הריבית עשויה להתעדכן בהמשך, ואם המסלול גם צמוד למדד, יתרת הקרן עשויה לגדול. לעומת זאת, במסלול הקבוע והלא צמוד הריבית וההחזר בהתאם ללוח הסילוקין אינם מושפעים משינויים עתידיים בריבית או במדד. השוואת ריביות משכנתא נדרשת להתייחס גם לריבית הכוללת החזויה, לסך התשלומים הצפוי ולרמת החשיפה לשינויים, ולא די בשאלה איזו ריבית נמוכה יותר נכון ליום קבלת ההצעה.

לצורך השוואה מקיפה ונכונה כדאי לבחון לא רק את הריבית על המשכנתא, אלא גם את ההחזר החודשי הראשון, ההחזר החודשי הגבוה הצפוי לפי התחזיות, סך התשלומים החזוי לאורך חיי ההלוואה, החשיפה למדד ולשינויי ריבית ואפשרויות הפירעון המוקדם.

איך מחשבים ריבית משכנתא?

חישוב ריבית משכנתא אינו מתבצע באמצעות הכפלת סכום ההלוואה באחוז הריבית בלבד. בכל החזר חודשי משולם חלק מהקרן וחלק מהריבית, והיחס ביניהם משתנה לאורך חיי ההלוואה בהתאם לשיטת הסילוקין.

באמצעות מחשבון משכנתא ניתן להזין את סכום ההלוואה, תקופת ההחזר והריבית המשוערת ולקבל הערכה של גובה ההחזר החודשי. מחשבון ריבית משכנתא מאפשר גם להבין כיצד שינוי קטן לכאורה בריבית או בתקופת ההחזר עשוי להשפיע על העלות המצטברת.

כיצד שיטת ההחזר משפיעה על ריביות משכנתא?

שיטת ההחזר של המשכנתא משפיעה על קצב הפחתת הקרן ובהתאם גם על סכום הריבית המצטבר לאורך חיי ההלוואה. בשיטת שפיצר הנפוצה במשכנתאות בישראל, במסגרת ריביות משכנתא היום ההחזר החודשי מחושב כך שבתחילת התקופה חלק גדול יחסית ממנו מופנה לתשלום הריבית, ובהמשך גדל החלק המופנה לקרן. בשיטת קרן שווה, לעומת זאת, סכום קבוע מהקרן נפרע בכל חודש ולצדו משולמת הריבית על יתרת החוב שנותרה. כתוצאה מכך ההחזרים הראשונים גבוהים יותר, אך הם הולכים ופוחתים ככל שהקרן מצטמצמת, ובתנאים זהים סך הריבית המשולמת לאורך התקופה יהיה בדרך כלל נמוך יותר בהשוואה לשיטת שפיצר.

לצד שיטת שפיצר ושיטת קרן שווה, קיימים גם מסלולי החזר כמו גרייס, בלון או בוליט. בגרייס נדחה חלק מההחזר החודשי לתקופה מוגבלת, ולעיתים משולמת בתקופה זו רק הריבית. בהלוואת בלון או בוליט, הלווה משלם בדרך כלל את הריבית לאורך התקופה, בעוד שהקרן נפרעת בתשלום אחד בסוף התקופה. מסלולים אלה יכולים להתאים במקרים נקודתיים, למשל כאשר צפוי להתקבל סכום כסף משמעותי בעתיד, אך הם עשויים להגדיל את הסיכון ואת העלות הכוללת אם לא מתכננים מראש את מקור הפירעון.

מה ההבדל בין ריבית נומינלית לריבית אפקטיבית?

חשוב להבחין בין הריבית הנומינלית שמופיעה בתנאי ההלוואה לבין הריבית האפקטיבית, שמשקפת בצורה מדויקת יותר את עלות הריבית בפועל לאורך השנה. הריבית הנומינלית היא שיעור הריבית השנתי שנקבע למסלול, בעוד שהריבית האפקטיבית מביאה בחשבון גם את תדירות חיוב הריבית וההשפעה המצטברת של התשלומים נושאי הריבית דה ריבית במהלך השנה. לכן, הריבית האפקטיבית עשויה להיות מעט גבוהה יותר מהריבית הנומינלית.

ההבחנה הזאת חשובה במיוחד כאשר משווים בין הצעות משכנתא. שני מסלולים עשויים להציג ריבית נומינלית דומה, אך העלות בפועל יכולה להיות שונה בהתאם לאופן חישוב הריבית, לתקופת ההחזר ולמבנה התשלומים. גם נתוני הריבית הממוצעת על משכנתאות שמפרסם בנק ישראל מוצגים כריבית אפקטיבית שנתית, ולכן כאשר משתמשים בהם לצורך השוואה להצעה שקיבלתם מהבנק, חשוב לוודא שמשווים נתונים המחושבים באותה שיטה.

מהי ריבית כוללת חזויה ולמה היא חשובה בהשוואת משכנתאות?

במסגרת רפורמת השקיפות במשכנתאות של בנק ישראל, הבנקים נדרשים להציג באישור העקרוני את הריבית הכוללת החזויה לצד נתונים נוספים, בהם ההחזר החודשי הראשון, ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי וסך כל הסכום הצפוי שישולם עד לסיום ההלוואה.

משכנתא ריבית כוללת חזויה נועדה לשקף את העלות הצפויה של המשכנתא לאורך כל תקופת ההלוואה, ולא רק את הריבית שמוצעת ללווה ביום נטילת המשכנתא.

החישוב מביא בחשבון את תמהיל המשכנתא ואת התחזיות לשינויים עתידיים בריבית ובאינפלציה, בהתאם למנגנונים שקבע בנק ישראל. הריבית הכוללת החזויה עשויה להיות שונה משמעותית מהריבית הנקובה במסלול מסוים. לדוגמא: תמהיל הכולל ריבית משתנה או הצמדה למדד עשוי להתחיל בריבית נמוכה יחסית, אך להציג ריבית כוללת חזויה גבוהה יותר בשל השינויים הצפויים לאורך חיי ההלוואה.

חשוב להדגיש כי מדובר בתחזית ולא בהתחייבות לעלות הסופית. שינויים בפועל בריבית, באינפלציה ובמשתנים נוספים יכולים לגרום לכך שהעלות שתשולם בפועל תהיה שונה. לכן בהשוואת משכנתאות מומלץ לבחון את הריבית הכוללת החזויה יחד עם סך התשלומים החזוי, ההחזר החודשי הגבוה הצפוי ורמת החשיפה של התמהיל לשינויים עתידיים.

ריבית משכנתא על פי תקופת הלוואה

הארכת המשכנתא עשויה להקטין את ההחזר החודשי, אך במקביל להגדיל באופן משמעותי את סכום הריבית הכולל שישולם לאורך השנים. כאשר בוחנים כמה ריבית משלמים על משכנתא, יש להתייחס גם לתקופת ההלוואה ולא רק לשיעור הריבית השנתי.

כמה ריבית משלמים על משכנתא של מיליון שקל?

עלות המשכנתא תלויה בריבית, בתקופת ההחזר, בתמהיל ובהצמדה למדד, ואין תשובה אחידה לשאלה.

ניתן להמחיש זאת באמצעות משכנתא של מיליון ש"ח במסלול לא צמוד ובהחזר שפיצר. בריבית שנתית של 5% לתקופה של 20 שנה, ההחזר החודשי ההתחלתי הוא כ-6,600 ש"ח וסך התשלומים לאורך התקופה הוא כ 1.58 מיליון ש"ח. הארכת אותה הלוואה לתקופה של 30 שנים מפחיתה את ההחזר החודשי ל 5,370 ש"ח, אולם מגדילה את סך התשלומים לקרוב ל 1.93 מיליון ש"ח.

פער של יותר מ 350000 ש"ח.

הדוגמה ממחישה מדוע ריבית משכנתא ל-30 שנה אינה הנתון היחיד שצריך לבדוק. פריסה ארוכה מקלה על ההחזר החודשי, אך עשויה להגדיל במאות אלפי שקלים את הסכום המצטבר שישולם לבנק.

מכרז ריביות

מכרז ריביות מתבצע על ידי הלווה או על ידי יועץ משכנתאות מומחה ומנוסה מטעמו, לאחר הבחירה במסלולי המשכנתא ובניית התמהיל המתאים לכל לווה. אחד הכלים בהם משתמשים לווים רבים הוא מחשבון משכנתא- מחשבונים המאפשרים לבצע סימולציות שונות למשכנתא באתרי הבנקים השונים.

שמירת ריבית משכנתא

אישור עקרוני למשכנתא מאפשר ללווה לקבל מהבנק הצעה מפורטת עוד לפני השלמת תהליך נטילת ההלוואה, ולבחון את הריביות והתנאים שהבנק מוכן להציע בהתאם לנתונים שנמסרו לו. בהתאם להוראות בנק ישראל, האישור העקרוני כולל בין היתר את הריבית הכוללת החזויה, ההחזר החודשי הראשון, ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי וסך התשלומים החזוי, לצד שלושה סלים אחידים המאפשרים לבצע השוואת ריביות משכנתא בין הבנקים.

תוקף האישור העקרוני הוא לפחות 24 ימים, ובמהלך תקופה זו מתקיימת למעשה שמירת ריבית משכנתא: הבנק מחויב לתנאים שהציע בכפוף לאימות הנתונים שמסר הלווה ולעמידה בתנאים שנקבעו באישור. עם זאת, במסלולים שבהם הריבית מבוססת על עוגן חיצוני, השינוי בעוגן בתקופת שמירת ההצעה עשוי להשפיע על הריבית הסופית בהתאם לתנאי האישור. לכן, כאשר בוחנים ריביות משכנתא עדכניות ומנהלים מכרז ריביות, חשוב להתייחס גם למועד קבלת האישורים ולתקופת תוקפם ולא רק לאחוז הריבית שמופיע בכל הצעה.

מימוש האישור והתנאים שניתנו בו מותנים באימות הנתונים שעליהם התבססה הצעת הבנק. הלווה יידרש להציג אסמכתאות ומסמכים, דוגמת תלושי שכר או אישורי הכנסה, תדפיסי חשבון בנק ומסמכים הנוגעים לנכס ולעסקת הרכישה. אם יתברר כי הנתונים בפועל שונים מאלה שעל בסיסם ניתן האישור, הבנק עשוי לבחון מחדש את הבקשה ואת תנאי המשכנתא.

ריבית משכנתא בנק לאומי

חיפוש אחר ריבית משכנתא בנק לאומי, ריבית משכנתא בנק הפועלים, ריבית משכנתא בנק מזרחי טפחות או ריביות משכנתא בנק דיסקונט, ריבית שנתית משכנתא וכדומה, אינו צפוי להוביל למחירון קבוע ואחיד. הבנקים מתמחרים את המשכנתא באופן פרטני, בהתאם למאפייני הלקוח והעסקה.

מחשבון ריבית משכנתא

גם שימוש בכלים דוגמת מחשבון משכנתא לאומי, מחשבון פריים, מחשבון משכנתא מזרחי או מחשבון משכנתא דיסקונט נועד בעיקר לצורך סימולציה ראשונית. התוצאה במחשבון אינה בהכרח הריבית שהבנק יאשר בפועל.

מחשבון משכנתא נפוץ במיוחד הוא מחשבון משכנתא משרד האוצר. חשוב להבין שמחשבון זה אינו מאפשר סימולציות כלליות ומיועד ללווים במסגרת הלוואת זכאות בלבד.

מחשבוני משכנתא עשויים לסייע בתכנון ולהעניק תמונת מצב ראשונית, אולם הדרך לבחון אם התקבלה ריבית טובה למשכנתא היא להשוות מספר הצעות מבנקים שונים, שניתנו באותו פרק זמן ובתנאים דומים, לצד השוואה לנתוני ריבית משכנתא ממוצעת בנק ישראל הרלוונטיים לסוג ההלוואה ולתקופת הפירעון.

איך להוריד ריבית משכנתא?

מספר טיפים מעשיים ללווה בטרם נטילת משכנתא:

· הצגת דירוג אשראי חיובי- הצגת מסמכים המעידים על מוסר תשלומים גבוה ועמידה בהתחייבויות, אי מיצוי מקורות אשראי והתנהלות פיננסית אחראית. במקרה של החזרים או בעיה ברישומים מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות בטרם הגשת הבקשה ולנסות לשפר את הדירוג.

• הגדלת ההון העצמי והקטנת אחוז המימון- ככל שהמשכנתא מהווה חלק קטן יותר משווי הנכס, הסיכון של הבנק קטן. הקטנה של שיעור המימון באמצעות גיוס הון עצמי נוסף עשויה לשפר באופן ניכר את הריביות שיציע הבנק.
• קבלת אישור עקרוני מכמה בנקים ולנהל מכרז ריביות- לא להסתפק בהצעה מהבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש, ולהגיש את אותו תמהיל משכנתא רצוי למספר בנקים, לקבלת הצעות כתובות, ולמיקוח מול הבנקים עם ההצעה המתחרה.
• השוואה של תמהיל משכנתא ולא רק של אחוז הריבית- הצעה של 4.5% במסלול אחד אינה בהכרח טובה מהצעה של 4.7% במסלול אחר. כדאי להשוות תמהיל זהה ולבדוק גם את הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים וההחזר החודשי הגבוה הצפוי.

מתי כדאי למחזר משכנתא?

הורדת ריבית משכנתא קיימת עשויה להיגרם בשל שינויים בריבית במשק, אולם במקרים רבים אין סיבה להיות נתונים לחסדי בנק ישראל, וניתן לייצר את השינוי באמצעות מחזור משכנתא. המחזור מאפשר לפרוע את המשכנתא הקיימת באמצעות הלוואה חדשה ולקבוע מחדש את הריבית, המסלולים ותקופת ההחזר.

מחזור משכנתא הופך להיות כדאי כאשר חלה ירידה משמעותית בריבית במשק ביחס למועד נטילת ההלוואה, כאשר חל שינוי במצבם הכלכלי של הלווים, כאשר רוצים לקצר או להאריך את תקופת ההחזר או כאשר תמהיל שנבחר בעבר כבר אינו מתאים לצורכי משק הבית.

עם זאת, ירידה בריבית אינה מבטיחה שמחזור יהיה משתלם. לפני ביצוע המחזור יש לבדוק את יתרת המשכנתא, הריבית בכל מסלול, התקופה שנותרה ועלויות הפירעון המוקדם. במסלולים מסוימים עשויה לחול עמלת היוון הנגזרת, בין היתר, מהפער בין הריבית הרלוונטית להלוואה לבין הריבית הממוצעת במועד הפירעון.

כאשר יש שינוי משמעותי בהכנסות/הוצאות הלווים: פיטורין, ילד התווסף למשפחה .

אילו עמלות עשויות לחול בפירעון מוקדם של משכנתא?

עמלת פירעון מוקדם אינה בהכרח עמלה אחת, ועשויה לכלול מספר רכיבים בהתאם למסלול המשכנתא, תנאי ההלוואה ומועד הפירעון.

הרכיב המשמעותי ביותר עשוי להיות עמלת הפרשי היוון, הנגבית במקרים מסוימים כאשר הריבית הממוצעת הרלוונטית במועד הפירעון נמוכה מהריבית של ההלוואה. בנוסף עשויות לחול עמלות תפעוליות, עמלת אי הודעה מוקדמת ובמסלולים צמודי מדד גם עמלה הקשורה למועד הפירעון ביחס לפרסום המדד.

לפני מחזור משכנתא או סילוק חשוב לבחון את כלל עמלות הפירעון הצפויות, לפעול להפחתת עמלות תפעוליות באמצעות תכנון נכון של מועד הפירעון, ולהביא את העלויות הללו בחשבון בבחינת כדאיות המחזור.

שאלות ותשובות על ריבית משכנתא

מהי ריבית משכנתא?

ריבית משכנתא היא המחיר שמשלם הלווה לגוף המלווה עבור קבלת ההלוואה. שיעורה נקבע בהתאם למסלול, תקופת ההחזר, שיעור המימון ומאפייני הלווה והעסקה.

מה הריבית על משכנתא היום?

אין ריבית אחת החלה על כל המשכנתאות. ריבית משכנתא היום משתנה בין מסלולים, תקופות, בנקים ולווים. הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל יכולה לשמש נקודת ייחוס, אך אינה הצעת ריבית מחייבת.

מהי ריבית טובה למשכנתא?

ריבית משכנתא טובה היא ריבית תחרותית ביחס למסלול, לתקופת ההחזר, לשיעור המימון ולנתוני הלווה, וחשוב לא פחות מכך: מותאמת לצרכי הלווה והמשפחה באופן אישי. אין מספר אחד המייצג את הריבית המומלצת לכל סוגי המשכנתאות והלווים.

מהי ריבית משכנתא ממוצעת?

ריבית משכנתא ממוצעת היא ממוצע משוקלל של הריביות על הלוואות חדשות שניתנו על ידי התאגידים הבנקאיים. בנק ישראל מפרסם מדי חודש נתונים נפרדים למשכנתאות צמודות למדד ולמשכנתאות שקליות לא צמודות ולפי תקופות לפירעון, מה שמאפשר ללווים לבצע השוואה נוחה יותר.

מה ההבדל בין ריבית קבועה לריבית משתנה?

במסלול בריבית קבועה שיעור הריבית נקבע בתחילת ההלוואה ואינו משתנה לאורך התקופה שנקבעה. במסלול משכנתא בריבית משתנה, הריבית עשויה להתעדכן במועדים שנקבעו מראש בהתאם לעוגן המסלול.

מה זה ריבית פריים משכנתא?

פריים במשכנתא הוא מסלול שבו הריבית מבוססת על ריבית הפריים במשק, המוגדרת כריבית בנק ישראל בתוספת 1.5 נקודות אחוז. הבנק מציע את ההלוואה בפריים בתוספת או בהפחתת מרווח שנקבע ללווה.

מהי ריבית פיגורים במשכנתא?

ריבית פיגורים היא ריבית שעלולה לחול במקרה שבו הלווה אינו עומד בתשלומי המשכנתא במועד. מאחר שמדובר בעלות חריגה שעלולה להגדיל את החוב ולגרור הליכים נוספים, חשוב לפנות לבנק מוקדם ככל האפשר במקרה של קושי צפוי בהחזר.

האם ריבית קבועה לא צמודה יכולה להשתנות?

לא. במסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה שיעור הריבית אינו משתנה והקרן אינה צמודה למדד. לכן ניתן לדעת מראש את ההחזר בהתאם ללוח הסילוקין, כל עוד לא מבוצעים שינויים בהלוואה.

מהי ריבית משתנה כל 5 שנים?

במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים שיעור הריבית נקבע לחמש שנים ומתעדכן בנקודת השינוי בהתאם לעוגן שנקבע בהסכם. המסלול יכול להיות צמוד למדד או לאג"ח ממשלתיות, ולכן חשוב לבדוק לא רק את גובה הריבית אלא גם את מנגנון ההצמדה.

האם אפשר לקבל משכנתא ללא ריבית?

משכנתא בנקאית רגילה היא הלוואה נושאת ריבית. לעיתים קיימות הטבות, מענקים או הלוואות מסובסדות לקבוצות זכאים, אך אלה אינם הופכים את כלל המשכנתא להלוואה ללא ריבית.

האם ריבית משכנתא חוץ בנקאית גבוהה יותר?

ריבית משכנתא חוץ בנקאית נקבעת על ידי הגוף המלווה בהתאם לסיכון, לבטוחה ולמאפייני הלווה. במקרים מסוימים היא עשויה להיות גבוהה מריבית בנקאית, במיוחד כאשר המימון ניתן ללווה שהבנקים אינם מוכנים לממן בתנאים רגילים.

מה הריבית במשק למשכנתא חוץ בנקאית?

משכנתא חוץ בנקאית אינה ניתנת על ידי הבנקים, אינה מפוקחת על ידי בנק ישראל ועל כן אינה אחידה, וניתנת על ידי חברות המימון בהתאמה ללווה, ולרוב במסלולים יקרים יותר.

האם כדאי לבחור את המסלול עם הריבית הנמוכה ביותר?

לא בהכרח. ריבית התחלתית נמוכה יכולה להיות מלווה בהצמדה למדד (ההצמדה היא על כל הסכום טרם שולם)או באפשרות לעליית הריבית בעתיד. בבחירת תמהיל יש לבחון את העלות הצפויה, רמת הסיכון וגמישות ההלוואה ולא רק את הריבית ביום נטילת המשכנתא.

האם עליית ריבית בנק ישראל משפיעה על כל המשכנתא?

לא בהכרח. עליית ריבית משכנתא בעקבות שינוי בריבית בנק ישראל משפיעה באופן ישיר בעיקר על רכיב הפריים. מסלול משכנתא בריבית קבועה אינו משתנה בעקבות החלטת הריבית, ואילו במסלולים משתנים אחרים העדכון תלוי בעוגן ובמועד שינוי הריבית שנקבעו בהסכם.

איך ניתן לדעת איזו ריבית משכנתא קיבלתי?

הריבית של כל מסלול מופיעה במסמכי המשכנתא ובלוח הסילוקין. לצורך השוואה כדאי לבדוק בנפרד את סוג הריבית, שיעורה, מנגנון ההצמדה, מועד השינוי הבא והתקופה שנותרה להחזר.

האם מומלץ לקחת משכנתא פריים שני שליש?

בנק ישראל שינה את מדיניותו המגבילה את אחוז הפריים משליש אחד לשני שלישים, מה שמאפשר להותיר שליש משכנתא בלבד בריבית קבועה. יחד עם זאת מדובר במסלול תנודתי בסיכון גבוה ולא בכל מקרה מומלץ לנצל את הרגולציה האמורה.

המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, פיננסי או משפטי. הנתונים, האחוזים והריביות עשויים להשתנות בהתאם למדיניות הבנקים ולנסיבות האישיות של כל לווה. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך לפני קבלת החלטה.

המאמר נכתב על ידי גליה גל - פתרונות מימון וליווי במשכנתאות